Talvikunnossapitovastuut haltuun

13.11.2025

Talven lähestyessä on hyvä palauttaa mieleen taloyhtiön vastuut talvikunnossapidosta. Kiinteistön omistajana tai haltijana taloyhtiö vastaa siitä, että sen kiinteistön alueella ja rakennuksissa on turvallista liikkua ja oleskella ympäri vuoden. Asunto-osakeyhtiölain perusteella vastuu talvikunnossapidon asianmukaisesta järjestämisestä kuuluu yhtiön johdolle, eli hallitukselle ja isännöinnille.

Kiinteistön turvallisuuteen liittyviä velvoitteita on useissa eri laeissa. Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta velvoittaa tontinomistajan eli taloyhtiön huolehtimaan sen tontin kohdalla olevan jalkakäytävän tai tontille johtavan kulkutien kunnossapidosta, ellei kunta ole ottanut tätä tehtävää vastuulleen. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi liukkauden torjuntaa. Lisäksi tontinomistajan velvollisuutena on poistaa jalkakäytävälle tai sen vierelle kertyneet lumivallit sekä pitää jalkakäytävän viereinen katuoja ja sadevesikouru lumettomana ja jäättömänä. Taloyhtiön onkin hyvä olla tietoinen siitä, kuka vastaa kiinteistön edustalla kulkevan jalkakäytävän talvikunnossapidosta.

Järjestyslaki velvoittaa kiinteistön omistajan puolestaan huolehtimaan siitä, ettei katolta putoava lumi tai jää aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi kattolumien ja jäiden valvontaa sekä tarvittaessa niiden pudottamista. Mikäli katon reunaan muodostunutta lunta tai jäätä ei pystytä poistamaan viipymättä, voi tilanne vaatia alueen eristämistä aidoilla tai muilla esteillä, kunnes alueen turvallisuus on varmistettu. Pelastuslaista seuraa lisäksi, että kiinteistön omistajan on huolehdittava siitä, että sen tontille johtavat pelastustiet pidetään ajokelpoisina ja esteettöminä.

On tavanomaista, että taloyhtiö ulkoistaa talvikunnossapidon tehtävät huoltoyhtiön hoidettavaksi. Huoltosopimuksesta huolimatta vastuu kiinteistön turvallisuudesta säilyy taloyhtiöllä. Huoltosopimusta laadittaessa on kiinnitettävä huomiota siihen, että talvikunnossapidon tehtävistä sovitaan riittävällä tarkkuudella. Taloyhtiön onkin syytä kartoittaa ennen sopimuksen solmimista kiinteistön talvikunnossapidon tarpeet. Lisäksi taloyhtiön on valvottava, että huoltoyhtiö suorittaa sovitut tehtävät.

Taloyhtiöllä on niin sanottu korostunut huolellisuusvelvoite kiinteistönsä turvallisuudesta. Tämä tarkoittaa sitä, että mahdollisessa vahinkotilanteessa ensisijainen vastuu vahingon korvaamisesta on taloyhtiöllä. Yhtiö vapautuu vastuusta vain, jos se pystyy osoittamaan menetelleensä talvikunnossapidon osalta huolellisesti. Aiheutuneesta vahingosta vastaa siis aina taloyhtiö. Mikäli vahinko on aiheutunut sopimuskumppanin, kuten huoltoyhtiön, laiminlyönnistä, taloyhtiö voi kuitenkin vaatia korvausta tältä.

Joissakin taloyhtiöissä talvikunnossapito on päätetty toteuttaa talkootöinä. Talkoovoimin järjestettävän talvikunnossapidon osalta on muistettava, että talkootöihin osallistuminen on vapaaehtoista. Ketään ei siis voida pakottaa osallistumaan talkoisiin eikä kieltäytyvältä osakkaalta voida periä ylimääräistä vastiketta. Jos osakas laiminlyö tehtäviensä hoitamisen, on yhtiön huolehdittava, että tehtävät tulevat hoidetuksi muulla tavoin. Mikäli näyttää siltä, ettei talkoojärjestely toimi, yhtiön on syytä luopua siitä ja siirtää talvikunnossapito ulkopuolisen tahon, kuten huoltoyhtiön, hoidettavaksi.