Taloyhtiö vastaa kiinteistön turvallisuudesta myös talven vaihtelevissa sääolosuhteissa

25.10.2024

Asunto-osakeyhtiö kiinteistön omistajana tai haltijana vastaa lähtökohtaisesti siitä, että yhtiön kiinteistön alueella ja rakennuksissa on turvallista liikkua. Talven vaihtelevat sääolosuhteet edestakaisin sahaavine lämpötiloineen ja eri muodoissa saapuvine sateineen tuovat kuitenkin omat haasteensa kiinteistön turvallisuudelle. Nyt kun syksy on jälleen vaihtumassa talveksi, on yhtiöissä syytä varmistua siitä, että talven saapumiseen on varauduttu asianmukaisesti – tärkeää on sekä tunnistaa talviolosuhteiden aiheuttamia riskejä kiinteistöllä että sopia riittävistä talvikunnossapitotoimista.

Asunto-osakeyhtiölain säännösten lisäksi kiinteistön ja rakennusten kunnossapitoon ja turvallisuuteen liittyviä velvoitteita tulee mm. maankäyttö- ja rakennuslaista (1.1.2025 alkaen rakentamislaki), järjestyslaista, pelastuslaista sekä ns. katujen kunnossapitolaista. Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että kiinteistönomistajalla on ns. korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistönsä turvallisuudesta. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että jos vahinko sattuu, taloyhtiön on vastuusta vapautuakseen kyettävä osoittamaan, että se on toiminut asiassa niin huolellisesti kuin on ollut mahdollista eli tehnyt kaiken voitavansa vahingon välttämiseksi.

Talvikunnossapitoon kuuluvia toimia ovat mm. lumien luomisen ja aurauksen sekä tarvittaessa lumien pois kuljetuksen lisäksi liukkauden torjunta sekä kattolumien ja jäiden tarkkailu ja tarvittaessa myös näiden hallittu pudottaminen. Lisäksi esimerkiksi runsas lumisade tai jääpuikkojen muodostuminen katonreunaan saattavat vaatia pikaisia toimia kuten vaarallisten paikkojen merkitsemistä puomeilla tai muunlaisilla varoitusmerkeillä ennen kuin kiinteistön turvallisuus on muilla toimilla saatu varmistettua.

Velvollisuus talvikunnossapitoimien järjestämiseen on taloyhtiön johdolla eli hallituksella ja isännöitsijällä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan sekä hallituksen että isännöitsijän tehtäviin kuuluu kiinteistön ja rakennuksen pidosta huolehtiminen - tähän keskeisesti sisältyy myös kiinteistön turvallisuuden varmistaminen. Toki yhtiön johtohenkilöinä heidän tulee ylipäänsä huolehtia siitä, että taloyhtiö hoitaa myös muista laista tulevia velvoitteitaan. Vahinkotilanteissa taloyhtiön vastuu on tyypillisesti vahingonkorvausvastuuta mutta räikeimmissä laiminlyöntitapauksissa myös johtohenkilöiden rikosoikeudellinen vastuu on mahdollinen.

Talvikunnossapitotoimia on mahdollista toteuttaa talkoilemalla tai ulkoistamalla tehtävät ammattimaisen palveluntarjoajan tehtäväksi. Useimmiten talvikunnossapitotoimet on ulkoistettu huoltoyhtiölle ja tämä on myös suositeltavaa vähänkään isommissa taloyhtiöissä. Pienissä yhtiöissä talvikunnossapito voi olla sovittu hoidettavaksi myös talkoilla – tästä kannattaa tehdä päätös yhtiökokouksessa ja kerrata talkooperiaatteet vuosittain.

Kun talvikunnossapitoon liittyviä tehtäviä ulkoistetaan esimerkiksi huoltoyhtiölle, tulee sopimukseen nimenomaisesti kirjata hoidettavat tehtävät riittävällä laajuudella ja tarkkuudella. Eikä pidä myöskään unohtaa valvontaa eli sen seuraamista, että työt myös hoidetaan sovitulla tavalla. Vaikka talvikunnossapitoon liittyvät tehtävät olisi siirretty yhtiöltä ulkopuoliselle, vastuu mahdollisesti syntyvistä vahingoista pysyy tästä huolimatta taloyhtiöllä. Taloyhtiö voi kuitenkin tällöin vaatia sopimuskumppaniltaan korvausta aiheutuneista vahingoista.

Talkoiden osalta on puolestaan hyvä muistaa, että talkoot perustuvat aina vapaaehtoisuuteen eli ketään ei voida niihin pakottaa eikä kieltäytyvältä voida periä esimerkiksi ylimääräistä vastiketta tai muuta korvausta. Toisaalta jos jossain kohtaa talkooinnostus laskee tai muutoin näyttää siltä, ettei talkoojärjestely käytännössä toimi, tulee yhtiön johdon reagoida tilanteeseen ja siirtää talvikunnossapitotyöt ulkopuolisen palveluntarjoajan hoidettavaksi.

Kiinteistönomistajan ja haltijan on lisäksi hyvä olla selvillä siitä, kuka vastaa kiinteistön edestä kulkevan jalkakäytävän talvikunnossapistosta. Paikkakunnasta riippuen vastuu voi kuulua joko kunnalle tai kiinteistönomistajalle/-haltijalle, ja vastuu voi olla erilainen myös saman paikkakunnan sisällä eri alueilla. Jos vastuu kuuluu taloyhtiölle, on muistettava huolehtia, että esimerkiksi kiinteistönhuollon kanssa tehty sopimus kattaa myös tuon alueen tarvittavat toimet.