Isännöintisopimuksella tärkeä rooli monissa tilanteissa

6.8.2025

Isännöintiin tavalla tai toisella liittyvät kysymykset ovat melko yleisiä lakineuvonnassamme, joten tässä blogitekstissä saatte vastauksia minulle puhelinneuvonnassa vastaan tulleisiin kysymyksiin isännöinnistä.

1. Onko taloyhtiöllä pakko aina olla isännöitsijä ja kuka isännöitsijän valitsee tai erottaa?

Lain mukaan taloyhtiöllä voi olla isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Jos yhtiöjärjestyksessä on siis todettu, että yhtiöllä on isännöitsijä, isännöitsijä on silloin pakko valita. Toinen tyypillinen yhtiöjärjestyksen sanamuoto on, että yhtiöllä voi olla isännöitsijä, ja silloin hallituksella on harkintavaltaa asiassa. Jos yhtiöjärjestyksessä ei sen sijaan ole lainkaan mainintaa isännöitsijästä, isännöitsijän hankkiminen yhtiölle edellyttää yhtiökokouksen päätöstä. Asiasta päätetään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä. Tämän jälkeen hallitus päättää, kuka isännöitsijäksi valitaan.

Lain mukaan isännöitsijän valinta onkin hallituksen nimenomainen tehtävä. Yhtiökokous ei siis koskaan voi valita tai erottaa isännöitsijää, vaan päätöksen näistä tekee aina hallitus.

2.  Mitä isännöitsijän tehtäviin kuuluu ja miksi jostakin isännöitsijän tekemästä työstä on veloitettu kiinteän kuukausipalkkion lisäksi?

Isännöinnillä on taloyhtiössä monta roolia. Isännöitsijä on yhtiön toimielin, operatiivinen johtaja, etujen valvoja, asiantuntija, asioiden valmistelija ja esittelijä sekä päätösten toimeenpanija.

Isännöitsijän yleiset tehtävät määritellään laissa, ja jos yhtiöllä on isännöitsijä, hän on velvollinen huolehtimaan ainakin näistä tehtävistä. Lain määrittely isännöitsijän tehtävistä on kuitenkin melko ympäripyöreä. Käytännössä kun isännöintipalvelu ostetaan ulkopuoliselta, määritellään asunto-osakeyhtiön ja isännöintitoimiston välisessä isännöintisopimuksessa tarkemmin mm. isännöintipalvelun sisältö, laajuus, laatu, veloitusperusteet sekä muut ehdot. ISE 2007 -isännöinnin yleiset ehdotkin tulevat osaksi isännöintisopimusta vain, mikäli siitä on maininta sopimuksessa.

Isännöintisopimus on siis taloyhtiön kannalta tärkeä dokumentti, jota joudutaan monen kysymyksen kohdalla tarkastelemaan. Mikäli isännöintisopimus halutaan esimerkiksi päättää irtisanomalla, tulisi ensimmäisenä tarkistaa isännöintisopimuksen ehdot irtisanomisesta. Tai mikäli isännöinti haluaa korottaa hintojaan, voi olla paikallaan katsoa, mitä sopimuksessa on sovittu hinnantarkistusmenettelystä. Myös isännöintipalvelun veloitusperusteet pitäisi käydä sopimuksesta selkeästi ilmi. Varsin tyypillistä alalla on, että isännöinnin kokonaishinta muodostuu kiinteästä kk-hinnasta, mikä sisältää tietyt sovitut tehtävät, sekä kiinteään hintaan kuulumattomien tehtävien palveluhinnoista, joista veloitetaan siis erikseen.

3. Miksi isännöitsijä ei ole vielä vastannut viestiini tai hoitanut jotakin hallituksen päättämää asiaa?

Vastausta näihin kysymyksiin ei valitettavasti löydy minulta neuvonnasta. Isännöinti ei aina suju siten kuin toivoisi – syitä tähän voi varmaankin olla monia. Oikea reagointitapa tilanteeseen riippuu tietysti aina tapauksesta, mutta esimerkiksi erimielisyys isännöitsijän kanssa tai hallituksen yleinen tyytymättömyys palvelun laatuun kannattaa ensin yrittää ratkaista keskustelujen ja neuvottelujen avulla. Joskus tuntuu siltä, että tyytymättömyydestä isännöintiin kerrotaan kyllä muille, mutta ei isännöitsijälle itselleen tai että tyytymättömyyttä siedetään hyvinkin pitkiäkin aikoja ennen kuin mitta ns. tulee täyteen.

Negatiivisen palautteen antaminen ei aina ole helppoa, mutta ilman asian nostamista esiin toinen osapuoli ei välttämättä edes tiedosta, että tilanteeseen ei olla tyytyväisiä. Joissain tilanteissa keskustelu ja sopiminen siitä, miten asiat jatkossa hoidetaan paremmin, voi riittää. Mikäli sopijakumppani ei kuitenkaan oikaise toimintaansa sopimuksen mukaiseksi neuvottelujen jälkeen, kannattaa asiasta reklamoida kirjallisesti.

Reklamaatio on ilmoitus palvelun virheistä ja puutteista sekä mahdollisista vaatimuksista asiassa. Palvelussa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä on sovittu – sopimuksen mukaisia tehtäviä on saattanut esimerkiksi jäädä tekemättä. Tässäkin asiassa on siis tärkeää verrata tilannetta siihen, mitä palvelusta on isännöintisopimukseen kirjattu.

Joskus vastaan tulee niitäkin tilanteita, että isännöinti on kilpailutettu puhtaasti hinta edellä kiinnittämättä riittävästi huomiota palvelun sisältöön ja laatuun, ja lopulta sovittu palvelutaso ja hallituksen odotukset eivät kohtaakaan. Toisinaan reklamaation tekemiseen on kuitenkin aihettakin ja silloin sen kanssa ei kannata jäädä odottelemaan. Jos reklamaatio viivästyy tai jää jopa kokonaan tekemättä, johtaa se yleensä siihen, että taloyhtiö menettää oikeutensa esittää vaatimuksia virheen johdosta.   

Kiinteistöliiton jäsensivuilta löytyy nyt uutena myös Isännöintisopimus-verkkokurssi, josta on saatavilla hyödyllistä tietoa isännöintisopimukseen liittyen – kannattaa tutustua!